基礎知識②『不動産投資の種類』

カケル

今日は不動産投資『不動産投資の種類』についてアウトプットしたいと思います！

内容は初心者向けで、なるべくわかりやすく説明していきたいと思います！

不動産投資にはどんな種類があるの？
まとめ　『結局どれがいいの？』→『結局どうしたいの？』
1. 関連

不動産投資にはどんな種類があるの？

一言で『不動産投資』と言っても世の中には様々な不動産が混在していますよね？

ざっと挙げていくと、

区分所有マンション
一棟マンション
一棟アパート
戸建て
駐車場
事務所ビル
店舗ビル　etc…

今日はこの中でも、区分所有マンション、一棟アパート、戸建てにフォーカスして説明していきたいと思います。

初心者はどの不動産から始めた方がいいのか？少しでも参考になれば嬉しいです。

区分所有マンション

区分マンションの特徴は、、、

比較的、投資額が少なくて済む
→立地にもよりますが、一棟の中の一部に投資するわけですから、費用は必然的に抑えられます。その代わり、一部屋からの家賃収入しかないので、CF（キャッシュフロー）は増えにくく、規模拡大のスピードが遅くなる。
　空き家になってしまうと分散が効かず、家賃収入が０or１００になってしまう。家賃保証をしてくれるサブリースという制度もあり。

管理が楽
→不動産管理会社に任せてしまえば、基本的には放ったらかしで良い。らしい

流動性が高い
→一棟物と比べると、現金化したと思ってからの日数は短く済みます。ただ、不動産自体、株式投資やFX投資に比べると圧倒的に流動性は低くなりますね。

管理費や修繕積立費が割高
→表面利回りを鵜呑みにせず、毎月掛かる管理費や修繕積立費等を考慮した上で投資判断する。

と言った感じです！

勉強する中で多い意見は、

新築の区分投資には手を出すな！
→新築時のプレミアム価格。買った瞬間から価値が大きく下落し、売却益くローン残債になってしまう可能性が高い。また家賃の下落が激しいという内容が多かったです。

中古の区分マンション投資についての賛否も書籍や人によって意見が大きく分かれている印象でした。

私の感覚では、投資目的が、節税や年金、生命保険代わりで、月々のCFはそこまで求めておらず、基本放ったらかしにしたい人向け？って印象です。

逆に、多少リスクをとっても中期的にCFをガンガン増やして規模拡大したい人には向いてないのかなぁ〜って印象です。

一棟アパート

一棟アパートの特徴は、、、

家賃収入が多く、規模拡大のスピードも速くなる
→各部屋からの家賃収入があるため、必然的にCFの増え方は大きくなります。
　また、区分マンションに比べて分散が効いているので、全部屋空室にならない限り、ある程度の家賃収入は見込める。　
　掲載されている情報には満室想定の家賃収入がシミュレーションされていることが多いので空室リスクも考慮する。

取得競争が激しく、ローン融資も難しい
→築古のアパートに投資する場合、耐用年数を過ぎてしまっていると、銀行の融資を受けることが困難。ましてや、実績０の初心者は相手にもされず？かもしれません。

修繕費が高くなる、突発的な修繕で費用がかかることも
→敷地や建物全体を管理しなければいけないので、その分修繕リスクは高くなる。その手配する業者も探さなければならない。管理会社を経由すると、手間は省けるが、コストが高くなる傾向にある。らしいです。

私の感覚では、CF狙いの人には最適解の一つではないでしょうか？

その分、修繕のノウハウや集客力も試されてきますね。

あとは、融資を引いて投資を考えてる人は、まず融資を受けられなければ始まらないので、金融期間の開拓が絶対条件になってくる気がします。